Suiza combina un mercado residencial mayoritariamente privado con instrumentos destinados a contener el coste del alquiler: cooperativas y otras entidades sin ánimo de lucro ofrecen viviendas por debajo de los precios habituales, mientras que la legislación permite impugnar determinados incrementos. El sistema brinda protección a una parte de los inquilinos, pero no ha evitado que la escasez de oferta se agrave en ciudades como Zúrich y Ginebra.
Un país de inquilinos, no de vivienda pública
Alrededor del 60% de las viviendas ocupadas de forma permanente en Suiza son de alquiler, según la Oficina Federal de la Vivienda. Esa proporción no implica, sin embargo, que el Estado sea el principal propietario o gestor de los inmuebles: la oferta depende fundamentalmente del mercado privado. Las alternativas no lucrativas tienen un peso limitado a escala nacional, aunque su presencia puede ser significativa en determinadas ciudades.
Las viviendas gestionadas por cooperativas, fundaciones y otras entidades sin ánimo de lucro representan casi el 4% del mercado residencial suizo. Su función no consiste en sustituir el alquiler convencional, sino en proporcionar una oferta con un criterio distinto de fijación de precios. El alquiler basado en costes busca cubrir los gastos asociados a la vivienda en vez de maximizar el beneficio del propietario. Esa lógica puede reducir la renta, aunque no convierte estas viviendas en una solución disponible para todos los hogares.
La diferencia de precios y su alcance
La estadística oficial sobre vivienda sin ánimo de lucro, publicada en 2024 con datos de 2022, permite medir esa diferencia. Una vivienda de cuatro habitaciones costaba de media 1.359 francos suizos al mes en este segmento, frente a 1.647 francos en el resto del mercado. La brecha, de aproximadamente el 17,5%, muestra el efecto que puede tener un modelo de costes, pero el promedio varía según el tamaño y otras características de la vivienda.
El dato también delimita el alcance de la alternativa: al representar casi el 4% del mercado nacional, el sector no puede por sí solo corregir una escasez generalizada. Su impacto depende de su capacidad para mantener viviendas asequibles y de la presencia local de cooperativas y otras entidades. Por ello, el modelo ofrece un contrapeso al mercado, pero no elimina la competencia por los inmuebles disponibles ni garantiza una plaza a quien busca alquiler.
Un tipo de referencia para revisar las rentas
La protección suiza incluye además un tipo hipotecario de referencia que interviene en el cálculo de determinados ajustes de los alquileres vigentes. En septiembre de 2026 se situó en el 1,25%, según la Oficina Federal de la Vivienda. No establece un techo universal para el precio de cualquier vivienda: es un elemento del marco legal que ayuda a determinar si una modificación de la renta está justificada.
Cuando cambia el tipo, puede abrirse la posibilidad de revisar el alquiler, pero el resultado depende de las condiciones legales aplicables y de otros factores, entre ellos la inflación y determinados costes de mantenimiento. El mecanismo no opera, por tanto, como una congelación automática ni como una regulación idéntica para todos los contratos. Su función es aportar un criterio para evaluar ciertos cambios, no fijar de forma general el precio de mercado.
Los inquilinos pueden impugnar las subidas que consideren abusivas mediante los procedimientos previstos en la legislación. La existencia de esa vía introduce una posibilidad de revisión frente a decisiones que, de otro modo, quedarían sujetas a la negociación entre las partes. Su efecto depende de que el incremento pueda cuestionarse conforme a las reglas vigentes; no evita que las rentas sean elevadas ni resuelve la falta de viviendas disponibles.
Menos viviendas vacías y más presión en las ciudades
Los datos de disponibilidad reflejan el límite de estas herramientas. El 1 de junio de 2026 había 45.493 viviendas vacías en el país, equivalentes al 0,93% del parque residencial. La cifra descendió un 6,1% en un año, según la Oficina Federal de Estadística. La reducción apunta a un mercado con menos margen para quienes buscan alojamiento, aunque la situación no es uniforme en todo el territorio.
En zonas como Zúrich y Ginebra, la escasez es especialmente acusada y encontrar una vivienda asequible resulta cada vez más difícil. En ese contexto, las cooperativas pueden ofrecer rentas inferiores para quienes acceden a ellas y las normas permiten discutir determinados aumentos, pero ninguno de esos mecanismos añade por sí mismo viviendas al parque disponible. La protección de los inquilinos y la expansión de la oferta responden a problemas relacionados, aunque distintos.
El modelo suizo muestra así una combinación de instrumentos: mantiene un mercado residencial principalmente privado, reserva un espacio a proveedores sin ánimo de lucro y ofrece recursos legales para revisar ciertas subidas. Sus resultados dependen tanto del alcance limitado de la oferta cooperativa como de las condiciones de cada contrato y de la disponibilidad local. La caída del número de viviendas vacías subraya que contener algunos alquileres no basta para aliviar la presión cuando la oferta disminuye; ampliar el acceso exige también que haya más viviendas disponibles.