El mercado habitacional mexicano mantiene una trayectoria ascendente, pero lo hace con diferencias cada vez más visibles entre regiones. En septiembre de 2026, el precio promedio de la vivienda alcanzó 32,495 pesos por metro cuadrado, de acuerdo con el Indicador Banorte de Precios de Vivienda (Inbaprevi). El aumento fue moderado frente al mes anterior, de 0.3%, aunque la variación anual llegó a 4.4%, una señal de que la presión sobre el valor de los inmuebles continúa acumulándose.
Un promedio nacional que oculta realidades opuestas
La cifra nacional funciona como una referencia útil, pero no describe por sí sola la situación que enfrentan los compradores. Entre las entidades analizadas existe una diferencia superior a 40,000 pesos por metro cuadrado entre los extremos de la muestra. Esa brecha convierte la ubicación en uno de los principales determinantes del costo de acceso a una vivienda y muestra que el mercado no avanza de manera uniforme.
En el extremo superior se encuentran la Ciudad de México, con 59,829 pesos por metro cuadrado; Nuevo León, con 57,083, y Jalisco, con 48,910. En conjunto, estos mercados concentran los valores más elevados del país y reflejan el efecto de factores como la demanda regional sostenida, la disponibilidad limitada de suelo y el atractivo económico de sus principales zonas urbanas. El precio por metro cuadrado no solo incorpora las características físicas de la vivienda: también incorpora la competencia por localizarse cerca de empleos, servicios, infraestructura y corredores de actividad económica.
En el otro extremo aparecen Tamaulipas, con 19,682 pesos por metro cuadrado; Morelos, con 21,346, y Sonora, con 21,790. Los precios más bajos no significan automáticamente una mayor accesibilidad para las familias. El costo final depende también de los ingresos locales, de la oferta de crédito y de la distancia entre las zonas habitacionales y los centros de empleo. Una vivienda más barata puede implicar mayores gastos de transporte o una menor disponibilidad de servicios, elementos que modifican el costo real de habitarla.
Hidalgo lidera la apreciación, aunque no el precio absoluto
La segunda señal relevante del indicador aparece al observar el ritmo de crecimiento. Hidalgo registró el mayor avance anual, con 10.4%, seguido por Tamaulipas, con 8.7%, y Guanajuato, con 6.8%. Jalisco, Nuevo León y Puebla también se ubicaron entre las entidades con mayores incrementos. Este comportamiento revela que los mercados con precios más altos no son necesariamente los que están aumentando con mayor rapidez.
La diferencia entre nivel y velocidad es importante para entender el ciclo inmobiliario. CDMX y Nuevo León parten de una base de precios muy elevada, mientras que entidades como Hidalgo o Tamaulipas pueden experimentar aumentos porcentuales mayores a partir de valores más bajos. En esos casos, la expansión de la demanda, la llegada de nuevos proyectos o una oferta de suelo más limitada pueden traducirse rápidamente en una apreciación significativa, incluso cuando el precio absoluto todavía se encuentra por debajo del promedio nacional.
Para los hogares, esta dinámica implica que esperar a que una región alcance los precios de los mercados líderes no es una condición necesaria para enfrentar un deterioro en su capacidad de compra. Un aumento anual de dos dígitos puede alterar el monto requerido para el enganche y elevar las mensualidades antes de que el mercado sea considerado “caro” en términos nacionales.
Tamaulipas y Sonora muestran la volatilidad del corto plazo
En la comparación mensual, Tamaulipas registró la mayor alza, de 1.5%, mientras Sonora presentó la caída más pronunciada, de 2.2%. Estos movimientos contrastantes advierten que la evolución inmobiliaria también puede cambiar rápidamente dentro de un mismo año. La variación mensual puede responder a la composición de las operaciones observadas, a cambios en la oferta disponible o a condiciones específicas de cada mercado, por lo que no debe interpretarse de manera aislada como una tendencia definitiva.
El caso de Tamaulipas resulta especialmente significativo porque combina el mayor incremento mensual con el segundo mayor crecimiento anual. La coincidencia entre ambos periodos apunta a una fase de mayor presión sobre los precios. Sonora, en cambio, registra una corrección mensual relevante pese a mantenerse entre las entidades con valores absolutos más bajos. Esto confirma que un precio menor no garantiza estabilidad y que los mercados accesibles pueden ser igualmente sensibles a cambios en la demanda y en la oferta.
Sinaloa, la excepción que obliga a matizar el avance nacional
Sinaloa fue la única entidad de las 15 analizadas con una contracción anual, de 2.7%, además de una disminución mensual de 0.2%. Su comportamiento introduce un límite a la lectura general de un mercado habitacional en expansión. El promedio nacional sube, pero esa tendencia no alcanza a todas las entidades ni se expresa con la misma intensidad.
El Inbaprevi atribuye las diferencias a factores regionales como la disponibilidad de suelo, la ubicación y la oferta habitacional. A ellos se suma una variable decisiva: la capacidad de los hogares para convertir sus ingresos en demanda efectiva mediante el crédito. La evolución favorable del ingreso laboral contribuye a sostener el mercado, pero no elimina las restricciones de financiamiento ni reduce por igual la brecha entre precios y salarios. Por eso, el dato central de septiembre no es únicamente que la vivienda se encareció 4.4% en un año, sino que el país enfrenta mercados con niveles, velocidades y condiciones de acceso profundamente distintos.